Zoektochtevent 13 december 2013

Verslag zoektochtevent 2 – 13 december 2013, Den-Haag

Financiering en ontwikkelingsstrategieën

Twintig projecten van gemeenten en initiatiefnemers deden mee aan het tweede zoektochtevent van het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl op vrijdag 13 december. Hierbij werd ingegaan op verschillende ontwikkelstrategieën en financiering. Knelpunten van projecten werden geïnventariseerd en Gert-Joost Peek vertelde wat gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is en vooral welke transities binnen gebiedsontwikkeling dit met zich meebrengt.

De middag begon met een voorstelronde waarbij vooral werd ingegaan op de vragen en knelpunten waarbij tegenaan wordt gelopen bij de verschillende gebiedsontwikkelingsprojecten. Ook al liepen de projecten op het gebied van inhoud uiteen, er waren een aantal overeenkomstige knelpunten te identificeren. Zo kwam al snel een vraag naar voren die ook tijdens het eerste zoektochtevent ter sprake kwam: hoe stuur je op maatschappelijke baten en vooral hoe vertaal je dat in financiële modellen? Naast financiële hobbels, geheel in lijn met het thema, kwam ook naar voren dat er een hoop mentale hobbels zijn. Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl vergt een andere manier van denken en dan is het lastig om de instituties mee te krijgen.

Rol overheid

In de praktijk wordt gemerkt dat de gemeente wel wil investeren, maar niet als eerste én niet als enige. Maar hoe land je als overheid in de nieuwe rol? Er moet een balans ontstaan bij de overheid tussen enerzijds aansturen en anderzijds vrij laten. En hoe doe je dan als overheid vervolgens aan verwachtingsmanagement? De rollen moeten voor alle betrokkenen duidelijk zijn. Nu worden er misschien nog te veel taken en verantwoordelijkheden bij de overheid neergelegd terwijl die eigenlijk zouden moeten worden opgepakt door bedrijven of particulieren.

Helderheid

Een woord dat vaak ter sprake kwam was ‘helder’. Omdat binnen een gebied het algemeen belang vaak versnipperd is, is het daarom moeilijk om de belangen voor alle betrokkenen helder te krijgen en ze vervolgens mee te krijgen in de plannen voor een gebied. Helderheid kwam ook ter sprake in verband met organisch ontwikkelen. Omdat bij het organisch ontwikkelen het einddoel nog niet helemaal helder is, geeft dit problemen bij het uitvoeren van een plan. Hoe maak je in het geval van een project zonder helder einddoel toch een goede businesscase? Een goede businesscase is immers nodig om het vertrouwen van een bank of andere investeerder te krijgen. Investeringen zijn nodig, maar wat is de investering in bijvoorbeeld zonnepanelen waard?

Transities – Verhaal van Gert-Joost Peek

Na de ‘inventarisatie’ vertelde Gert-Joost Peek zijn verhaal. Gert-Joost Peek is lector ‘Urban area development and transition management’ aan de Hogeschool van Rotterdam, Fellow ‘Urban Area Development’ aan de Amsterdam School of Real Estate en heeft zijn eigen consultantbureau: SPOTON. Peek werkte voorheen ook bij Fakton en ING Real Estate Development en is dus geschikt om te reflecteren op de gepresenteerde projecten.

Het kader klopt niet meer vertelt Peek. De reden om te gaan voor gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is niet alleen de crisis. We moeten naar een duurzame economie en af van het principe ‘pieken, pakken en pleite’. In zijn verhaal ging hij in op de transities die nodig zijn om tot een duurzame gebiedsontwikkeling nieuwe stijl te komen. Op dit moment gaan we niet duurzaam om met de beschikbare voorraden. We overbenutten de tekorten en onderbenutten de overschotten. Dit moet juist andersom! We moeten tekorten onderbenutten en de overschotten overbenutten. We moeten gaan van eenzijdigheid naar wederkerigheid, en van eenmaligheid naar terugkerendheid. De schotten tussen disciplines en budgetten moeten verdwijnen.

De praktijk van de gebiedsontwikkeling zit op dit moment volgens Peek tussen het oude en nieuwe regime in. Kernwoorden van het oude regime: bepalen aanbod, sectorale aansturing, verdienen, realiseren plannen en inside-out. Kernwoorden van het nieuwe regime: benutten vraag, integrale aansturing, waarde creëren, concretiseren visie en outside-in.

Binnen gebiedsontwikkeling moeten we gaan van het bepalen van aanbod, naar het benutten van de vraag. En van een sectorale naar integrale aansturing. Van verdienen moet worden gegaan naar de creatie van waarde. In plaats van winst uit het gebied halen, verevening, moeten de opbrengsten in het gebied worden geïnvesteerd (revolveren). Van het realiseren van plannen moeten we gaan naar het concretiseren van een visie. Er moet een gedeelde visie (essenties) ontstaan die vervolgens kleinschalig wordt uitgewerkt. Van een inside-out benadering moet worden overgegaan naar een outside-in benadering. Een organisatie leert namelijk door feedback uit projecten mee te nemen in beleidsvorming.

Hier vindt u de presentatie van Gert-Joost Peek.

Discussie

Tijdens de slotdiscussie werd ingegaan op vier punten: de maatschappelijke meerwaarde en welke euro’s daaraan hangen, welke partijen horen hierbij, hoe meet je het en hoe zorg je er als gemeente voor dat de schotten verdwijnen? De maatschappelijke meerwaarde kan worden gecommuniceerd in bijvoorbeeld werkgelegenheid, banen, reistijd en recreatie. Maar wat is dan één baan waard? Een werkloosheidsuitkering? En wat betreft recreatie. Wat is één gelukkig mens waard? Dat kan worden gemeten door dit te koppelen aan scholen en educatie.

Volgens een fondsenbeheerder aan tafel is het belangrijk dat er een verdienmodel is. Deze mag dan best een zekere mate van risico met zich meebrengen. Veel dingen zijn bij de gebiedsontwikkelingsprojecten aan tafel gebaseerd op toekomstige prognoses, maar daar kan je nu de lening niet van betalen. Banken liggen, in ieder geval bij de financiering van particulieren, ‘aan de ketting’ door wet- en regelgeving. Maar er zijn ook andere bronnen van financiering zoals vermogende particulieren, coöperaties en afspraken rondom energie en of stroom. Bijvoorbeeld een constructie zoals: ‘ik neem tien jaar stroom af, kan u als leverancier daarvan de systemen plaatsen? Maar ook de ‘kleine zakjes geld’ moeten niet worden vergeten. Zoals de bedragen die kunnen worden opgehaald door middel van crowdfunding of obligaties. Financiële middelen zijn vooral ook in het begin hard nodig voor het procesmanagement. ‘Eraan sleuren kost tijd én geld.’

Conclusie van de middag: Deel het gebied op en maak het behapbaar, zoek de cashflow en maak de businesscase rond. Waarbij ook rekening wordt gehouden met het helder maken van de exploitatie.

Op donderdag 16 januari is het derde en laatste zoektochtevent. Deze staat in het teken van veranderkunde en persoonlijk leiderschap als je nieuwe wegen aan het bewandelen bent. Op woensdag 12 maart vindt het slotcongres plaats. U kunt zich hier aanmelden.

 Programma 13 december 2013
Tijd Samenvatting Spreker Inhoud
14.30 uur Zaal open
15.00 uur Welkom door dagvoorzitter Jan-Willem Wesselink
15.15 uur Wat is Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl? Yvonne van Remmen Korte uitleg over het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl
15.30 uur Waarom bent u hier? Jan-Willem Wesselink De bezoekers leggen in 2 minuten uit waarom ze vanmiddag zijn gekomen. Bij welk project zijn ze betrokken? In welke fase zit dat project? Waar lopen ze tegenaan? Welke antwoorden zoeken ze? Wat hebben ze tot nu toe geleerd?Vragen worden opgeschreven op een flipover.
16.00 uur Korte discussie Olv Jan-Willem Wesselink In een kort gesprek zoeken we naar eerste antwoorden.
16.15 uur Leren van Gert Joost Peek Gert Joost Peek, lector ‘Urban area development and transition management’ Gert-Joost Peek is, onder andere als medeauteur van de publicatie ‘Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’ erg goed op de hoogte van de mogelijkheden om gebiedsontwikkelingsprocessen op nieuwe manieren te financieren. In zijn werk als lector aan de Hogeschool Rotterdam en Fellow aan de Amsterdam School of Real Estate draagt hij deze kennis uit. Als consultant brengt hij het in de praktijk. Peek werkte in zijn rijke carrière ook bij Fakton en ING Real Estate Development. Hij is dus zeer geschikt om te reflecteren op de gepresenteerde projecten. Hier vindt u de presentatie van Gert-Joost Peek.
16.45 uur Discussie In een kort gesprek zoeken we naar meer antwoorden.
17.15 uur Einde We ronden het gesprek af maken eventuele vervolgafspraken en gaan naar de borrel.
17.20 uur Borrel

6 reacties op “Zoektochtevent 13 december 2013

  1. Beste,
    Ik probeer de link naar het aanmeld formulier, echter de link werkt niet (of ik heb een ander technisch probleem).
    Wij willen ons graag aanmelden met de ontwikkeling van Sphinx Noord / Eiffel in het Belvédère gebied van Maastricht
    Met vriendelijke groet,
    Alain Nijssen

  2. Ik heb n.a.v. deze uitnodiging een vraag over de aard van projecten die kunnen worden gepresenteerd. In Woerden staat een project in de kinderschoenen om de continue bodemdaling in ons veenweidegebied een halt toe te roepen. Partijen hierbij zijn o.a. de provincie en het Hoogheemraadschap. Van een aangrenzende gemeente ligt er een projectvoorstel met de vraag aan Woerden om aan te haken. Er zijn recent ook enkele discussiebijeenkomsten en presentaties geweest voor verschillende gremia. Mijn vraag is of een dergelijk project ook past in het door u aangeboden programma. Het is vooral civieltechnisch van aard.
    m.vr.groet,
    Jan Zwaneveld, gem.Woerden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *


× vier = 32

De volgende HTML-tags en -attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>