In de aanbieding: vernieuwend idee – Gezocht: sluitende businesscase

Het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl op 12 maart komt dichterbij. In de aanloop naar het evenement hebben er al drie zoektochtevents plaatsgevonden. Rode draad hierbij was de speurtocht naar vernieuwende gebiedsontwikkelingsmodellen. Verschillende gebiedsontwikkeling-nieuwe-stijl-projecten presenteerden zich daar en daarbij ging het vooral om de knelpunten die worden ervaren in de praktijk en het leren van elkaars ervaringen. Nog voor het slotcongres kunnen er al een aantal lessen worden getrokken.

Gebleken is dat de naam ‘zoektochtevent’ zeker toepasselijk is. Doel van de zoektochtevents was om gebiedsontwikkelingsprojecten te vinden die op een vernieuwde manier bezig zijn. Maar de naam bleek ook toepasselijk omdat de deelnemende gebiedsontwikkelingsprojecten allemaal zoekende zijn. Zoekende naar de juiste rol(verdeling), zoekende naar een goede onderbouwing voor het project en zoekende naar financiën om het project tot uitvoering te brengen. Ook bleek tijdens de discussies dat niemand weet waar de andere partij mee bezig is. Daarnaast ontbreekt het de meeste deelnemende bottum-up initiatieven nog aan een zeker mate van professionaliteit die wel nodig is om de stap van leuk idee naar serieus project te kunnen maken.

Langetermijnwaardecreatie

Bert Krikke, oprichter van 4THECITY, vertelde tijdens het eerste zoektochtevent over zijn ervaringen met de oprichting van het Ecomunitypark. Dit is een zeer duurzaam bedrijventerrein dat op dit moment wordt gerealiseerd in Oosterwolde, Friesland. Ecomunity heeft een 5-sterren-duurzaamheidscertificaat van BREEAM gekregen. Hij gebruikte dit project om te laten zien hoe je een initiatief met anderen realiseert dat langetermijnwaardecreatie genereert.

De les van Bert Krikke: durf harde voorwaarden te stellen en duidelijk te kiezen voor bepaalde bedrijven. Zo profileer je een gebied duidelijk en maak je het onderscheidend van de rest. Het gevaar van de randvoorwaarden is volgens Krikke wel dat het bij de zes bedrijven blijft steken die zich gaan vestigen op het bedrijventerrein Ecomunity, maar dat wordt geprobeerd te voorkomen door een unieke plek te creëren. Je rol is volgens Krikke om een pakket maatregelen voor een gebied om te stellen die zorgen voor een garantie van kwaliteit. Je moet het gebied branden en vooral niet bang zijn om randvoorwaarden te stellen.

Ontwikkelstrategieën en financiering

Gert-Joost Peek, lector Urban area development and transition management aan de Hogeschool van Rotterdam, Fellow Urban Area Development aan de Amsterdam School of Real Estate en consultant, sprak tijdens het tweede zoektochtevent. Het kader van de gebiedsontwikkeling klopt niet meer volgens Peek. We moeten volgens hem naar een duurzame economie en af van het principe ‘pieken, pakken en pleite’. In zijn verhaal ging hij in op de transities die nodig zijn om tot een duurzame gebiedsontwikkeling nieuwe stijl te komen. Zo gaan we op dit moment gaan we niet duurzaam om met de beschikbare voorraden. We overbenutten de tekorten en onderbenutten de overschotten. Dit moet juist andersom! We moeten tekorten onderbenutten en de overschotten overbenutten.

De praktijk van de gebiedsontwikkeling zit op dit moment volgens Peek tussen het oude en nieuwe regime in. Kernwoorden van het oude regime: bepalen aanbod, sectorale aansturing, verdienen, realiseren plannen en inside-out. Kernwoorden van het nieuwe regime: benutten vraag, integrale aansturing, waarde creëren, concretiseren visie en outside-in.

Binnen gebiedsontwikkeling moeten we gaan van het bepalen van aanbod, naar het benutten van de vraag. En van een sectorale naar integrale aansturing. Van verdienen moet worden gegaan naar de creatie van waarde. In plaats van winst uit het gebied halen, verevening, moeten de opbrengsten in het gebied worden geïnvesteerd (revolveren). Van het realiseren van plannen moeten we gaan naar het concretiseren van een visie. Er moet een gedeelde visie (essenties) ontstaan die vervolgens kleinschalig wordt uitgewerkt. Van een inside-out benadering moet worden overgegaan naar een outside-in benadering. Een organisatie leert namelijk door feedback uit projecten mee te nemen in beleidsvorming. Conclusie van de middag: Deel het gebied op en maak het behapbaar, zoek de cashflow en maak de businesscase rond waarbij ook rekening wordt gehouden met het helder maken van de exploitatie.

Nieuwe manieren van werken

Het derde zoektochtevent zal gaan over nieuwe manieren van werken. De ondertitel van het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl luidt: ‘Wat is je nieuwe rol?’ Vaak zeggen organisaties dat ze op een nieuwe manier willen werken: ‘ondernemend’ en ‘en staan voor initiatieven van buiten’. Je wilt op die nieuwe manier aan de slag, maar krijg je die ruimte ook? Als je die nieuwe rol eenmaal hebt bepaald, hoe krijg je dan de hele organisatie mee in een nieuwe manier van werken? In tal van projecten die tot nu toe zijn ingezonden voor onze zoektochtevents blijken dit uitdagingen. Tijdens het laatste zoektochtevent wordt ingegaan op de vraag: Hoe verander je eigen werkwijze en die van een organisatie?

Het slotcongres – 12 maart 2014

Tijdens het slotcongres staan vier rode draden centraal: de rol van de overheid Nieuwe Stijl, grex als onderdeel van een bredere businesscase, financiering Nieuwe Stijl en duurzaamheid als drager. Deze thema’s zijn bepaald na het volgen van twintig gebiedsontwikkeling-nieuwe-stijl-projecten door heel Nederland en zijn daarom de belangrijke thema’s tijdens het congres.

We beginnen en eindigen de dag met inspirerende hoofdsprekers. Zo wordt het congres geopend door Minister Schultz van Haegen. En de mensen van de Berlijnse Genossenschaft für Urbane Kreativität komen ons leren hoe zij al jarenlang bezig zijn met nieuwe gebiedsontwikkelingsstrategieën. Aan vier werktafels gaat u met elkaar in gesprek over specifieke problemen die wij tegen kwamen tijdens onze zoektochtevents. Aan een vijfde tafel kunt u uw eigen probleem delen met ons (en de andere deelnemers) zodat u van elkaar kunt leren.